รู้ก่อนสร้างโกดัง-สร้างโรงงาน! วิธีเช็กผังสีที่ดินให้ชัวร์ ไม่ต้องรื้อถอนภายหลัง

สร้างโกดัง สร้างโรงงาน เช็กผังสีที่ดินอย่างไร? สรุปครบ จบในที่เดียว

ในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรม “ผังเมือง” ไม่ใช่เรื่องไกลตัว แต่เป็นกฎกติกาสำคัญที่กำหนดชะตากรรมของโครงการ การรู้วิธีเช็กที่ดินก่อนตัดสินใจซื้อหรือออกแบบ จะช่วยให้ผู้ประกอบการทราบว่าพื้นที่นั้นสามารถสร้างโรงงาน หรือสร้างโกดังได้หรือไม่ รวมถึงข้อจำกัดด้านความสูงและพื้นที่ว่าง ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนและการดำเนินธุรกิจ

ทำความเข้าใจกฎหมายผังเมือง: กุญแจสำคัญในการเลือกที่ดินสร้างโรงงาน

ก่อนเริ่มก่อสร้าง สิ่งแรกที่ต้องทำคือการตรวจสอบ "ผังสีที่ดิน" ซึ่งแบ่งประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินไว้ชัดเจน โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่มีการควบคุมอย่างเข้มงวด ดังนี้

1. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย (สีเหลือง, สีส้ม, สีน้ำตาล)

สีเหลือง (หนาแน่นน้อย): เน้นที่พักอาศัย สร้างบ้านเดี่ยวได้ แต่มีข้อจำกัดสูงหากจะสร้างอาคารขนาดใหญ่
สีส้ม (หนาแน่นปานกลาง): สร้างอาคารสูงได้ในบางกรณี แต่การสร้างโรงงานแทบจะเป็นไปไม่ได้
สีน้ำตาล (หนาแน่นมาก): พื้นที่ใจกลางเมือง เน้นที่พักอาศัยแนวสูงและเชิงพาณิชย์

2. ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียว)

มุ่งเน้นการทำเกษตรกรรม การสร้างโกดังหรือโรงงานในพื้นที่สีเขียวมีข้อจำกัดรุนแรง (มักอนุญาตไม่เกิน 5-10% ของพื้นที่ดินทั้งหมด)

3. ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม (สีม่วง และ สีเม็ดมะปราง)

สีม่วง: พื้นที่เขตอุตสาหกรรม สามารถสร้างโรงงานและคลังสินค้าได้เต็มรูปแบบ
สีเม็ดมะปราง: พื้นที่ประเภทคลังสินค้า เหมาะสำหรับการสร้างคลังสินค้าเพื่อการขนส่งและโลจิสติกส์

ค่า FAR และ OSR คืออะไร? ตัวเลขที่วิศวกรและเจ้าของโรงงานต้องรู้

นอกจากผังสีแล้ว ยังมีตัวแปรทางวิศวกรรมที่กำหนดขนาดอาคารของคุณ

FAR (Floor Area Ratio): สัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน เช่น FAR 10 หมายถึงที่ดิน 1 ไร่ สามารถสร้างพื้นที่ใช้สอยได้สูงสุด 16,000 ตารางเมตร
OSR (Open Space Ratio): สัดส่วนพื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุมรอบอาคาร เพื่อความปลอดภัยและการระบายน้ำ

Note: การไม่คำนวณ FAR และ OSR ให้ถูกต้องตามกฎหมายผังเมือง อาจทำให้แบบก่อสร้างไม่ผ่านการอนุมัติ (อ.1)

วิธีตรวจเช็กผังสีที่ดินด้วยตัวเองผ่าน LandsMaps (5 ขั้นตอน)

ปัจจุบันท่านสามารถตรวจสอบเบื้องต้นได้ง่ายๆ ผ่านระบบออนไลน์ของกรมที่ดิน

เข้าเว็บไซต์: ไปที่ https://landsmaps.dol.go.th/
ระบุข้อมูล: เลือกจังหวัด, อำเภอ และกรอกเลขโฉนดที่ดิน
กดค้นหา: ระบบจะแสดงตำแหน่งแปลงที่ดินบนแผนที่
เปิดเลเยอร์ผังเมือง: คลิกปุ่ม "เลเยอร์" (ขวาล่าง) และติ๊กเครื่องหมายถูกที่ช่อง “ผังเมือง”
อ่านผล: ระบบจะซ้อนทับสีผังเมืองลงบนที่ดิน (เช่น หากเป็นสีม่วงที่จังหวัดชลบุรี แสดงว่าสร้างโรงงานได้)

การยื่นหนังสือสอบถามอย่างเป็นทางการ (Official Verification)

หากต้องการความมั่นใจ 100% ก่อนทำสัญญาซื้อขายที่ดินราคาสูง แนะนำให้ทำหนังสือสอบถามไปยังหน่วยงานราชการส่วนท้องถิ่น โดยเตรียมเอกสารดังนี้

สำเนาโฉนดที่ดิน หรือ นส.3
แผนผังบริเวณที่จะดำเนินการ
รายละเอียดกิจการที่ต้องการทำ (เช่น ประเภทโรงงาน, แรงม้าเครื่องจักร)
สำเนาบัตรประชาชนผู้ขอตรวจสอบ

ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการ รับสร้างโรงงานและสร้างโกดังสำเร็จรูป

การสร้างอาคารอุตสาหกรรมมีรายละเอียดปลีกย่อยมากกว่าแค่ผังสี การเลือกพาร์ทเนอร์ที่เชี่ยวชาญจะช่วยลดความเสี่ยงได้มหาศาล

บริษัท เจตริน เอ็นจิเนียริ่ง จำกัด คือผู้เชี่ยวชาญด้านการออกแบบและรับเหมาสร้างโรงงาน-โกดังสำเร็จรูปครบวงจร เรามีประสบการณ์กว่า 50 โครงการ พร้อมทีมวิศวกรและสถาปนิกที่มีประสบการณ์กว่า 10 ปี ที่พร้อมให้คำปรึกษาตั้งแต่การเช็กผังเมืองไปจนถึงการติดตั้งด้วยระบบโครงสร้างเหล็กคุณภาพสูงจาก RANBUILD และ BLUESCOPE

มั่นใจ: ด้วยมาตรฐานการวิศวกรรมที่ถูกต้อง
ประหยัด: ด้วยระบบโครงสร้างเหล็กสำเร็จรูปที่ลดระยะเวลาและค่าแรง
ครบวงจร: ตั้งแต่ออกแบบ ยื่นขออนุญาต จนถึงส่งมอบงาน

เปลี่ยนที่ดินว่างเปล่าให้เป็นกำไร ติดต่อ เจตริน เอ็นจิเนียริ่ง วันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาด้านการสร้างโกดังและโรงงานที่ถูกต้องตามกฎหมาย 100%

Jettarin Engineering Co.,Ltd
Tel. : 092-546-5532
Tel. : +66 75-329-039 (Office)
Line ID : @jet65
Website : www.jettarinengineering.co.th