เทคนิคการสร้างโกดัง ขนาดเล็กให้ปล่อยเช่าง่ายและได้ yield สูง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ประเภทคลังสินค้าให้เช่า เป็นหนึ่งในตัวเลือกการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอและมีความเสี่ยงต่ำเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น โดยเฉพาะโกดังขนาดเล็กถึงปานกลาง (ขนาด 100 – 500 ตารางเมตร) ซึ่งกำลังเป็นที่ต้องการอย่างมากจากผู้ประกอบการ SME และร้านค้าออนไลน์ E-Commerce อย่างไรก็ตาม การจะสร้างโกดังให้ปล่อยเช่าได้รวดเร็วและได้อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) สูงในระดับ 8 – 12% ต่อปี ไม่ใช่เพียงการสร้างอาคารทรงสี่เหลี่ยมทั่วไป แต่ต้องอาศัยการวางผังเชิงกลยุทธ์และการบริหารงบประมาณอย่างเป็นระบบ เพื่อให้สอดคล้องกับแนวทางวางแผนการเงิน ควรเช่าคลังสินค้าหรือสร้างโกดังเป็นของตัวเอง และสร้างสินทรัพย์ที่ทำกำไรได้อย่างยั่งยืน

1. การออกแบบสเปกอาคารให้ตอบโจทย์ผู้เช่ากลุ่มเป้าหมาย (Occupant-Centric Design)

เพื่อให้โกดังปล่อยเช่าง่ายและลดอัตราการว่างของพื้นที่ (Vacancy Rate) อาคารต้องได้รับการออกแบบให้มีความยืดหยุ่นและรองรับการใช้งานได้หลากหลายธุรกิจ

โครงสร้างไร้เสากลาง (Clear-Span) เพิ่มสเปซใช้งาน

ผู้เช่ายุคใหม่ต้องการพื้นที่จัดเก็บสินค้าที่ไร้สิ่งกีดขวาง การเลือกใช้โครงสร้างเหล็กสำเร็จรูปที่ทำระยะปลอดเสากลางได้กว้าง จะช่วยให้ผู้เช่าสามารถจัดวางชั้นวางสินค้า (Racking System) และบริหารเส้นทางเดินรถยกได้อย่างอิสระ อาคารที่ไม่มีเสากลางจึงมักจะปล่อยเช่าได้ราคาสูงกว่าอาคารปูนดั้งเดิมที่มีเสารบกวนพื้นที่

ความสูงอาคารและประตูรับส่งสินค้า

• ระดับความสูงโถงอาคาร: ออกแบบความสูงสันหลังคาให้อยู่ในระดับ 6 – 8 เมตร เพื่อให้ผู้เช่าสามารถใช้ประโยชน์จากพื้นที่แนวตั้ง (Vertical Space) ในการตั้งชั้นวางสินค้าทรงสูงได้อย่างเต็มที่
• ประตูม้วนอุตสาหกรรม: ติดตั้งประตูม้วนความสูงไม่น้อยกว่า 4 – 4.5 เมตร เพื่อให้รถบรรทุก 6 ล้อ หรือรถกระบะหลังคาสูงสามารถถอยเข้า-ออกเพื่อโหลดสินค้าภายในอาคารได้สะดวกและปลอดภัยจากฝนสาด

2. การควบคุมราคาก่อสร้างและการเลือกงานฐานรากเพื่อดัน Rental Yield ให้สูงที่สุด

สูตรการคำนวณ Net Rental Yield คือ (รายได้ค่าเช่ารวมต่อปี - ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง) / งบประมาณก่อสร้างรวม x 100 ดังนั้น การควบคุมราคาก่อสร้างโกดังให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม จึงเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ Yield สูงและคืนทุนได้เร็วขึ้น

หากพื้นที่ดินเดิมมีความหนาแน่นดี การเลือกใช้ระบบ Slab on Ground จะช่วยลดต้นทุนค่าฐานรากลงได้อย่างมาก ส่งผลให้ได้อัตราส่วนผลตอบแทนสูงขึ้น แต่หากอยู่บนพื้นที่ดินอ่อน การยอมลงทุนระบบ Flat Slab on Pile จะช่วยสร้างจุดขายด้านความแข็งแรงทนทาน ป้องกันปัญหาพื้นทรุดตัว ซึ่งช่วยให้สามารถตั้งราคาเช่าต่อตารางเมตรได้สูงขึ้นในระยะยาว

3. กลยุทธ์เพิ่มมูลค่าอาคารและการวางแผนภาษีอสังหาริมทรัพย์

การสร้างโกดังให้ได้ผลตอบแทนสูง ไม่ได้หยุดอยู่แค่โครงสร้างอาคาร แต่รวมถึงการบริหารจัดการสัญญาและภาษีอย่างมีกลยุทธ์

1. การแบ่งยูนิตแบบโมดูลาร์ (Modular Partitioning): ออกแบบระบบโครงสร้างสำเร็จรูปให้สามารถกั้นห้องหรือทุบขยายเชื่อมกันได้ง่าย หากมีผู้เช่ารายเล็กต้องการพื้นที่ 100 ตร.ม. ก็สามารถแบ่งเช่าได้ หรือหากผู้เช่าต้องการพื้นที่ 300 ตร.ม. ก็สามารถถอดผนังเบากั้นห้องออกได้ทันที ทำให้ไม่เสียโอกาสในการรับผู้เช่า
2. การสอดคล้องกับภาษีและการหักค่าเสื่อมราคา: สามารถนำงบประมาณก่อสร้างมาใช้ในการประเมินมูลค่าซากและการคำนวณค่าเสื่อมราคาอาคารโกดังเพื่อประโยชน์ทางภาษี ช่วยลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคลจากรายได้ค่าเช่าที่ได้รับในแต่ละปี
3. การใช้โครงสร้างถอดประกอบได้บนที่ดินเช่า: สำหรับผู้ที่ไม่มีที่ดินเป็นของตัวเอง การเลือกโหนดโซลูชันการรับสร้างโกดัง บนที่ดินเช่าระยะสั้นด้วยโครงสร้างแบบถอดประกอบและย้ายได้ ช่วยให้ประหยัดงบลงทุนซื้อที่ดิน และสามารถย้ายอาคารไปทำเลใหม่ได้เมื่อหมดสัญญา โดยไม่เสียสินทรัพย์ไปฟรีๆ

บทสรุป

เทคนิคการสร้างโกดังขนาดเล็กให้ปล่อยเช่าง่ายและได้ Yield สูง คือการออกแบบอาคารให้ตอบโจทย์ผู้เช่ายุคใหม่ที่ต้องการสเปซไร้เสากลาง และการเลือกสเปกงานพื้นคอนกรีตที่สอดคล้องกับงบประมาณ การวางแผนก่อสร้างร่วมกับวิศวกรผู้เชี่ยวชาญตั้งแต่ขั้นตอนแรก จะช่วยให้คุณได้คลังสินค้าที่แข็งแรง ได้มาตรฐาน ปล่อยเช่าง่าย คืนทุนไว และสร้างรายได้แบบ Passive Income ได้อย่างยั่งยืน

ลงทุนสร้างโกดังปล่อยเช่าอย่างคุ้มค่ากับ เจตริน เอ็นจิเนียริ่ง (Jettarin Engineering)

เจตริน เอ็นจิเนียริ่ง พร้อมเป็นพันธมิตรช่วยสร้างสินทรัพย์ทำเงินให้แก่คุณ ด้วยบริการรับสร้างโกดังครบวงจรแบบ Turnkey ตั้งแต่การประเมินงบประมาณ วางผังปล่อยเช่า ยื่นขอใบอนุญาต งานฐานราก จนถึงงานติดตั้งโครงสร้างสำเร็จรูปพร้อมใช้งาน เรามีโซลูชันฐานรากที่ครอบคลุม ทั้งระบบ Slab on Ground ราคาเริ่มต้น 5,500 – 6,500 บาท/ตร.ม. สำหรับผู้ที่ต้องการสร้างโกดังให้คืนทุนไว Yield สูง และระบบ Flat Slab on Pile บนเข็มปูพรม ราคา 7,500 – 9,000 บาท/ตร.ม. สำหรับคลังสินค้าคุณภาพสูง ดำเนินงานโดยทีมวิศวกรผู้เชี่ยวชาญ คุมงบได้ ได้มาตรฐาน และคุ้มค่าทางการลงทุนที่สุด